Zártkerti ingatlanokkal kapcsolatos főépítészi tájékoztató

Kedves Balatonalmádi Polgárok!

Nagyon sok megkeresést kap a Balatonalmádi Polgármesteri Hivatal a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásával összefüggésben. 2025. június 26-tól az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) lehetővé teszi, hogy – ha azt az önkormányzat rendeletben megengedi – a tulajdonos a zártkerti ingatlan művelési ágának „művelés alól kivett” területként való bejegyzését kérje. A kérelem egyszerűsített eljárásban nyújtható be, akár az egész ingatlanra, akár annak különválasztott részére (ez utóbbi telekalakítást igényel).

Balatonalmádi Város Önkormányzata Képviselő-testülete a rendeletalkotást a részletszabályokat megállapító végrehajtási rendelet hiányában – több más település önkormányzatához hasonlóan – a vonatkozó kormányrendelet közzétételét és megismerését követően fogja megfontolni. Felhívjuk a figyelmet azonban az alábbiakra:

1. Kapcsolat a termőföldvédelmi szabályokkal

A zártkerti ingatlan művelés alóli kivonására korábban is volt lehetőség, ám a termőföld védelmére vonatkozó szabályok miatt ez csak kivételes esetben történt meg. A termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény módosítása alapján a zártkerti ingatlan Inytv. szerinti kivonása nem minősül más célú hasznosításnak, így a korábbi földvédelmi engedélyezési kötelezettség e körben nem alkalmazandó.

2. Helyi önkormányzati rendelet szerepe

Amennyiben a települési önkormányzat rendeletben megengedi, meghatározhatja azt is, hogy a zártkertek mely területein engedélyezhető a kivonás, illetve mely övezetekben nem. A „művelés alól kivett” minősítés azonban nem jár automatikusan beépíthetőséggel, és nem mentesít az építmények ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges hatósági engedélyek alól.

3. Beépíthetőség – országos és térségi szabályok

A beépíthetőséget továbbra is kizárólag az építési jogszabályok határozzák meg. Balatonalmádi területét a Balaton Kiemelt Üdülőkörzet területrendezési előírásai (MATrT és a BKÜTrT) érintik, amelyek a zártkertek jelentős részét mezőgazdasági vagy szőlő-, gyümölcs- és kertművelésű térségként jelölik. A településrendezési és építési követelmények alapszabályzata (TÉKA) 34. §-a csak szigorú feltételek teljesülése esetén enged lakóépületet mezőgazdasági területen; a Balaton térségben ugyanakkor a MATrT előírásai elsőbbséget élveznek, amelyek többnyire kizárják lakóépület elhelyezését, és legfeljebb gazdasági épület, illetve pince építhető, meghatározott telekméret mellett.

4. A TÉKA releváns előírásai

A mezőgazdasági övezetekben a TÉKA további feltételeket ír elő, így például a megfelelő közműellátottságot (vagy közműpótló megoldást), valamint a telekméretre és beépíthetőségre vonatkozó előírásokat. Zártkerti művelés alól kivett ingatlanon is legfeljebb a rendeletben meghatározott beépítettségi mérték alkalmazható. E követelmények a Balaton Kiemelt Üdülőkörzetben nem teszik lehetővé a beépíthetőség kiterjesztését a jelenlegi helyi építési szabályzat módosításával sem.

5. Az önkormányzat döntése

A térségi és országos területrendezési előírások szigorú korlátai miatt a HÉSZ módosításával sem biztosítható a zártkerti ingatlanok beépíthetősége.

6. Elővásárlási jog

Fontos kiemelni, hogy a művelés alól kivont zártkerti ingatlan nem minősül termőföldnek, így nem esik a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény hatálya alá. Ennek megfelelően az ilyen ingatlanokra a termőföldekre vonatkozó elővásárlási jog nem alkalmazandó.

Az önkormányzat azon döntése, hogy kíván-e zártkerti rendeletet alkotni, a Balaton-felvidék sajátos terhelhetőségi viszonyai között kifejezetten felelős álláspont. A zártkerti területek helyi szabályozása ugyanis a MATrT és a BKÜTrT rendkívül szigorú előírásai miatt nem képes érdemi beavatkozásra, és nem ad valódi mozgásteret a beépíthetőség vagy a rendeltetés megváltoztatására ezen jogforrások módosítása nélkül. Az országos és kiemelt térségi szabályozási szint úgy rögzíti a zártkerti területek beépítési korlátait, hogy azt egy önkormányzati rendelet sem írhatja felül. Így minden olyan helyi norma, amely a tulajdonosok előtt a kedvezőbb használat vagy a beépíthetőség lehetőségét lebegteti, elkerülhetetlenül félrevezető lenne, és olyan elvárásokat generálna, amelyeket a település jogi keretek híján nem tud teljesíteni.

Egy zártkerti rendelet ezen felül könnyen a lakófunkció erősödésének akaratlan legitimációjává válhat. Bár célja formálisan lehetne a rendeltetések és az építések keretek közé szorítása, a gyakorlatban a szabályozás ténye azt a látszatot keltheti, mintha az önkormányzat számolna, sőt hallgatólagosan jóváhagyná a zártkerti ingatlanok nyaralóként vagy tényleges lakóingatlanként történő használatát. Ez a téves értelmezés jelentősen növelné a területre nehezedő beépítési és infrastrukturális nyomást, gyorsítva a már most is erős piaci folyamatokat, amelyek a présházak kultúráját, a hagyományos szőlőhegyi tájhasználatot és a Balaton-felvidékre jellemző mozaikos tájkép szerkezetét veszélyeztetik. A lakófunkció intenzív térnyerése ugyanis új utakat, közműigényt, közvilágítást, gépjárműforgalmat és hulladékkezelési terhet generálna – mindazt, ami a történeti szőlőhegyi tájkarakterrel összeegyeztethetetlen.

Mindezek mellett a tájkarakter és a hagyományos tájhasználat védelme éppen azt kívánja, hogy a zártkerti területeket ne terheljük mesterségesen olyan szabályozással, amely a lakosság szemében új lehetőségeket nyit meg. A Balaton-felvidék egyedisége nagyrészt éppen abból fakad, hogy a szőlőhegyek nem váltak lakónegyedekké, és nem jelent meg az a fajta szuburbanizációs nyomás, amely az ország más térségeiben jellemző. A MATrT és a BKÜTrT erre a szemléletre erősíti rá: nem teszi lehetővé a külterületi lakófunkciók bővítését, és világosan kimondja a tájkép, a természetes élőhelyek, valamint a hagyományos kultúrtáj sérülékenységét.

A fentiek alapján egy zártkerti rendelet megalkotása nemcsak jogilag problematikus, hanem szakmailag is ellentétes azzal a céllal, hogy a település hosszú távon megőrizze világörökség várományos Balaton-felvidék táji identitását, a történeti pincék és présházak karakterét, valamint a még meglévő hagyományos tájhasználat nyomait.

Berki Bálint

főépítész